В последнее время в нашу организацию все чаще обращаются жильцы домов, получившие достаточно странные письма, в которых им сообщается от имени некоего управителя дома о необходимости прийти на какое-то собрание. Жильцы интересуются – насколько правомерны такие действия. Что ж, давайте вместе попробуем разобраться с ответом на этот вопрос.

Согласно ч.1 ст.9 Закона “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” (в дальнейшем – Закон), управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами. Но по решению совладельцев все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управителю или же все функции – объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) или же ассоциации ОСМД.

Другая статья этого же Закона говорит о том, что управителем многоквартирного дома является тот, кто по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории.

Причем, если прочесть статью 369 Гражданского кодекса, то можно обнаружить, что «распоряжение имуществом, пребывающем в совместной собственности, осуществляется с согласия всех собственников»! Это означает, что договор с управителем должны подписать либо все владельцы квартир, либо один из них, если на собрании его выбрали представителем всех жильцов и написали соответствующие доверенности.

Давайте смотреть дальше. Статья 10 Закона устанавливает процедуру принятия решений совладельцами. Она предполагает, что присутствовать на собрании должны не менее половины всех собственников квартир, а для принятия решения необходимо получить одобрение большинства совладельцев, при этом площадь их жилых и нежилых помещений должна составлять не менее 75% от общей площади дома. Принятое решение оформляется соответствующим протоколом, который подписывается всеми совладельцами, присутствующими на собрании, с указанием результата их голосования (“за”, “против”, “воздержался”).

Помимо выбора управителя, на собрании жильцы должны проголосовать и за то, какие виды жилищно-коммунальных услуг они будут получать и по какой стоимости. И это должно быть отражено в договоре. Причем, сам договор должен соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабмином. А он им до сих пор не утвержден! Это значит, что пока подобные договоры в принципе не могут заключаться.

Немаловажно, что Закон обязывает управителя в течение одного месяца после подписания предоставить договор каждому совладельцу или прислать его заказным письмом.

Таким образом, можно сделать вывод, что на данный момент многоквартирный дом не может заключить договор ни с одной управляющей компанией. И, скорее-всего, письма отправляет какая-то обслуживающая компания, которая не назначалась совладельцами на общем собрании по установленной Законом процедуре, да и в договоре этой организации речь должна идти не об управлении домом, а об оказании услуг, то есть, в договоре должны быть “исполнитель услуг” и “потребитель услуг”, а никак не “управитель” и “совладелец”.

А обслуживающая и управляющая компания – это, как у нас принято говорить, две большие разницы. Это совершенно разные статусы и совершенно другие права. В частности, созывать какие бы то ни было собрания совладельцев имеет право только управляющая компания, но никак не обслуживающая. Это четко обозначено в ч.3 ст.10 Закона – “собрания совладельцев могут созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управителем” (вначале мы выяснили кто это).

Мы рекомендуем жильцам связаться с компанией, отправившей Вам письмо, и уточнить ее статус.